行业科普 | 土地评估的概念及作用

土地评估的概念

1.一般因素

指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

2.区域因素

指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

3.个别因素

指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

土地评估的作用

1.土地评估有助于土地交易的顺利进行

由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料，分析评定，买卖双方才不致有上当受骗的担心，交易自然迅捷。

2.土地评估有助于企业投资决策

土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行估价。

3.土地评估有助于土地市场的完善

在我国城镇国有土地的配置方式已趋多样性，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等形式。行政划拨范围正在逐渐缩减，市场配置范围逐渐扩大。市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的主要方法是估价。此外，城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收，土地抵押、发行土地债券等土地融资手段，也需要以土地资产的量化为基础。

4.土地评估有助于土地市场管理

由于土地价格随市场因素波动较大，同时，波动幅度又比经济增长波动更大，因此，土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为，必须了解该地区的土地真实价值，把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。